用語集　―株式会社瀬戸内不動産鑑定事務所―

天然の鉱物の一種のこと。蛇紋石系と角閃石系に大別される。
石綿の繊維一本の細さは、だいたい髪の毛の5000分の1程度の細さである。
耐久性、耐熱性、耐薬品性、電気絶縁性などの特性に非常に優れ安価であるため、日本では「奇跡の鉱物」などと珍重され、建設資材などの様々な用途に広く使用されてきた。しかし、空中に飛散した石綿繊維を肺に吸入すると約20年から40年の潜伏期間を経た後に肺ガンや中皮腫の病気を引き起こす確率が高いため、 2006年現在では「静かな時限爆弾」などと世間から恐れられている。

アセットマネジメント

投資家のために資産（asset）を総合的に管理運営する、いわゆる投資顧問業務のこと。不動産を含む資産「全体」の効率的運用を目指し、ポートフォリオへの助言やファンド運用など広範な業務を行う。不動産部門におけるアセットマネジメントの内容は、不動産所有者または不動産ファンドから委託を受け、投資計画の策定・実施、デューディリジェンスの実施、組入れ資産の取得及び売却の意思決定、管理会社のモニタリング、収益最大化のための定期的な運用戦略の検討・実施などに及ぶ。

エンジニアリングレポート

不動産証券化などにおける建物の適正評価手法として、デューディリジェンスのエンジニアリングレポートが注目され、不動産市場で普及し始めている。デューディリジェンスは不動産状況調査 (土地状況調査・建物状況調査)、環境調査、法的調査、経済的調査に大別されるが、このうちエンジニアリングレポートは土地状況調査の一部(地質・地盤)、建物状況調査、環境調査を対象とする。エンジニアリングレポートは、
( 1 ) 建物劣化診断による経済的耐用年数の判定
( 2 ) 維持・管理・保守費用の見積り
( 3 ) 有害物質の使用や保管状況の把握
( 4 ) 耐震診断結果・PML値の判定
などを内容とする。

価格時点
	対象不動産の価格判定の基準日。

瑕疵担保責任

宅地・建物の目に見えない部分に欠陥(瑕疵)がある場合、その物件を目的とする売買契約による引渡し後になってその瑕疵が発覚すれば、業者である売主がその瑕疵について責任を負う。『瑕疵担保責任の特例』：従来の民法の規定では木造建物は５年となっていた平成１２年４月１日以降１０年間の義務付(品確法８７～９０条)。『瑕疵担保責任の対象部分」』基礎(不同沈下による瑕疵を含む)、壁、柱、床、屋根、梁などの構造部。雨水の進入を防止する屋根、壁、サッシ廻りなどの雨仕舞に関する箇所。『瑕疵担保責任の対象外』：地盤は含まれない。美匠仕上げ、設備などで入居後(1～2年)容易に認識される箇所、これらの部分は居住又は使用によって汚損、性能退化が引き起こされ瑕疵判断が難しい。

キャッシュフロー
	投資活動や経費として実際に支出したお金と、売上によって入ってきたお金の動きを意味する。事業の収益性を判断するうえで重要な指標になる。

キャピタルゲイン
	投資元本の値上がり益のこと。これに対して、インカムゲインは利子・配当収入を指す。

強制換価
	滞納処分による強制執行、担保権実行としての競売、破産手続きによる資産の譲渡など。

近隣地域
	対象不動産を含む地域で、都市あるいは農村などにあって、居住、商業、工業、その他の特定の用途に供されることを中心として、地域的にあるまとまりを示している地域。

原価法
	価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について経過年数などに基づき減価修正を行って対象不動産の試算価格(積算価格)を求める手法。なお、再調達原価とは当該不動産を新たに再調達する場合における適正な総費用をいいます。

減損会計

企業の所有する固定資産の価値が大幅に下落している場合、帳簿価格を引き下げ、価値下落分を特別損失に計上する会計処理。対象資産には土地・建物などの有形固定資産の他、無形固定資産も含まれる。平成１７年度(平成１８年度３月期)からの完全実施が決まっているが、一部に延期を求める声もある。具体的には
( 1 ) 独立したキャッシュフローを生成する最小の単位にグルーピングする。
( 2 ) 営業活動から生ずる損益またはキャッシュフローの継続的な赤字、使用方法の
　　　著しい変化、市場価格の著しい下落等を「減損の兆候」として把握する。
( 3 ) 減損の兆候がある資産または資産グループについて、割引前キャッシュフローと
　　　帳簿価額を比較して、減損損失を認識するかどうかを判定する。
( 4 ) 帳簿価額を回収可能価額(使用価値と正味売却価額のいずれか高い金額)まで
　　　減額し、当該減少額を減損損失として当期の損失とする。
　　　取得原価から減損損失を控除した金額をB／Ｓに計上し、
　　　減損損失を特別損失としてＰ／Ｌに計上する。

限定価格
	不動産と取得するほかの不動産との併合、又は不動産の一部を取得する際の分割に基づき、不動産の価値が市場乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく経済価値を表示する適正な価格。

控除方式
	宅地見込地について、対象地を宅地として造成する場合を想定し、造成後の宅地価格から道路、公園などの共用施設の敷地、造成工事費、販売費等ならびに投下資本に対する金利、利潤を控除して素地の価格を求める手法。

公募と私募

社債の発行形態による分類のひとつ。公募は不特定多数の投資家を対象に、広く募集して債権を発行すること。私募は少数特定の関係者のみを対象として直接的に募集して債権を発行することで、
( 1 ) ５０人未満の投資家を対象とし、かつ発行された証券が５０人以上の者に
　　　譲渡される可能性が低い、「一般投資家私募(少人数私募)」
( 2 ) 適格機関投資家を対象とした「プロ私募」
( 3 ) 発行額が２０億円以上２００億円以内の「大型私募」
などに細分類される。投資信託法は私募投信とプロ私募投信の２タイプを認めている。私募債及び私募投信は、目論見書の作成・交付が不必要とされ、またプロ私募投信は、約款で運用報告を受益者に交付しない旨を定めることができるなど、公募債及び公募投信よりデスクロージャーや運用規制が緩和されている。これは、私募投資家は特定少人数に限定されており、知識レベルやリスク許容度が公募の一般投資家より大きいと考えられ、また運用者から直接情報を入手しやすい立場であることにより、私募の方が実務的に柔軟な運用が可能と見られる。

コンバージョン
	建物の用途転換のこと。現在はオフィスビルを賃貸マンションへ転換することが主流。市場ニーズにマッチした用途へ転換することで、建物の資産価値を再生できる。

コンプライアンス
	法令・規則など各種ルール、倫理や社会規範などに従って行動することを指す。

更地
	建物などの定着物がなく、かつ使用収益を制約する権利の付着していない宅地。

時点修正
	取引事例等の発生時点と鑑定評価の価格時点が異なり、両時点間の価格形成要因、価格水準に変動がある場合にする修正。及び期間経過後に価格時点を変更する場合に行う修正。

借地権
	建物所有を目的とする宅地の賃借権をいいます。一時使用、工作物所有、駐車場などを目的とする宅地の賃借権は借地権とはいいません。

収益還元法
	対象不動産が将来生み出すであろう総純収益の現在価値を求めるものであり、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法。

正常価格
	市場性を有する不動産について、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格。

宅地見込地
	市街地の拡大により農地地域、林地地域などから宅地地域へと転換しつつある地域にある土地。

建付地
	建物などの敷地で、建物などと敷地が同一所有者に属し、かつ当該所有者により使用されている宅地。

地価公示価格
	国土交通省土地・水資源局が毎年１月１日地を価格判定の基準日として４月１日(最近は３月中)に発表する公示地の正常価格。

地価調査基準地価格
	都道府県が毎年７月１日を価格判定基準として１０月１日(最近は９月中)に発表する基準地の正常価格。

定期借地権

定期借地権には、
( 1 ) 期間５０年以上の一般定期借地権
( 2 ) 期間３０年以上で期間満了時に地主が建物の譲渡を受ける特約が付いた
　　　建物譲渡特約付借地権
( 3 ) 期間１０年以上２０年以下でもっぱら事業の用に供するための事業用借地権
の３種類がある。いずれの場合も契約期間の満了によって当然に地主に対して土地が返還される内容の借地権である。

定期借家権

平成１２年３月に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって導入された。期間については借地借家法や民法の制限を受けず、契約期間の満了をもって建物(部屋)が貸主に返還され、契約の更新はない。再契約は可能だが、貸主と借主が合意できない場合は、借主は契約期間の満了と同時に立退きとなる。 200㎡未満の居住用建物の場合は、借主側からの申入れから１ヶ月で契約を終了させることができる。

ＤＣＦ法

不動産の価格は、理論的には、その不動産から毎年計上されると期待できる純収益と、将来売却する時に発生する回収額を現在価値に割戻しした金額の合計額となる。ＤＣＦ法はこの考え方を応用した不動産投資分析手法である。具体的には、まず、収益用不動産から計上される投資予定期間中の各年度の純収益を予測し、これから各年度の純収益を現在価値に割戻した金額を合計して、将来の賃貸収入から得られる純収益による価値を求める。次に、投資予定期間が終了し、不動産を売却したときに予測される入金額も、現在価値に割り戻した価格として求める。この両者を合計した額が、ＤＣＦ法による収益価格となる。その際、純現在価値(ＮＰＶ。正味現在価値ともいう。)と、投資収益率(ＩＲＲ。内部収益率ともいう。)が大事な指標となる。ＮＰＶは、不動産への投資額と将来の入金額の現在価値の合計額を比較して、投資の有利不利を判断する指標。ＮＰＶがプラスになれば、投資家が希望している投資採算が得られることになる。ＩＲＲは、投資物件のＮＰＦをゼロにする割引率のことで、ＩＲＲが投資家の期待利回りより大きければ、投資家が希望している投資採算が得られる。

ＤＣＲ
	借入金の返済能力をみる指標で、年間の純収益に対する元利返済の割合を表す。

デフォルト
	債務不履行。特に公社債などの元本償還や利息支払いや銀行借入金の返済などができなくなった状態。

デューディリジェンス

本来は、有価証券発行時に証券取引法に定める情報公開基準を満たしているか否かについて、弁護士などが詳細に調査確認する作業をいうが、近時は「買主が投資判断するうえで、事前に行う精細調査」の意味で広く用いられている。
不動産証券化においては、対象資産について、おもに物理的側面(環境問題を含む)、法的側面、経済的側面などにわたる詳細な調査を建築士、公認会計士、不動産鑑定士などの外部専門家に委託し、リスク分析やキャッシュフロー予測を行い、投資価値を判定することとなる。

取引事例比較法
	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域における取引事例を基に、必要に応じ事情補正、時点修正を施し、さらに地域要因の比較、および個別的要因の比較を行い、対象不動産の試算価格(比準価格)を求める手法。

配分法
	取引事例が建物などとその敷地で構成されている場合に、取引価格から建物などの価格を控除して土地のみの取引価格を求める手法。

標準価格
	近隣地域の地価水準を示すもので、近隣地域にあって位置、環境、街路、間口、奥行、地積などが標準的な土地の価格。

不動産投資顧問業

証券化やＲＥＩＴを含み、ますます高度化する不動産投資環境において、投資家を保護しつつ、健全な市場を育成するには、専門的な知識を備えた不動産投資アドバイザーの育成が不可欠である。不動産投資顧問業は、投資不動産の取得、管理運営、処分などにつき、専門的立場から助言、実行する業務である。国土交通省は、平成１２年９月に「不動産投資顧問業登録規程」を公布・施行した。これは不動産投資顧問業者の人的構成、知識・経験、財政的基礎などを審査し、投資顧問業を公正・的確に営む能力を有する者を登録する制度で、投資家の保護および不動産投資顧問業の健全な育成を目的とする。

不動産信託

定期的に入ってくるオフィスビル、住宅、商業施設などの賃料収入及び売却益を主たる原資として投資家に配当する商品で、不動産が生み出す収益(家賃収入など)から費用を差引いた利益の９０％超を投資家に分配した場合、不動産投資信託には法人税が課税されないという商品。つまり、法人税を支払う前の利益がそのまま投資家に分配されます。

プロパティマネジメント
	個別の投資不動産の運営管理に必要な建物管理業務とテナント業務とを一括して行い、資金管理を含めてオーナー・投資家またはアセットマネジャーに代わって投資不動産を総合的に管理する業務。

ポートフォリオ

その昔、港(ｐｏｒｔ)では船荷証券などの書類を二つ折りの書類入れに分類、整理していた。この書類入れがポートフォリオである。転じて、資産を分類、整理した一覧表を指すようになり、現在は所有資産全体の組合せ方を言うようになった。個人のポートフォリオについては財産三分法と呼ばれる概念があって、資産内容を大きく「預貯金」
「有価証券」「不動産」の三つに分類して考え、そのバランスはそれぞれ総資産の三分の一ずつになるように組むのが一番良いとされていた。最近では、より細かい分類によって資産を管理する。それは投資環境の変化、金融商品の多様化、分散投資理論の発展などによって個人投資家もより有利に、より安全に投資するようになってきたためである。ファンドの場合は集めた資金の資産量や性質などによってアセット・アロケーションを行い、ポートフォリオを組み立てて運用するが、あらかじめ投資スタンスをまとめた目論見書に基づいた運用をしなければならない。たとえば、ＩT関連の株式に投資することを謳ったファンドはそれに基づいた運用に縛られる。この際、ファンド内の資金の組合せをポートフォリオという。

類似地域
	近隣地域のもつ地域的特性と類似する地域的特性をもつ地域。なお、類似地域の判定にあっては都市計画法による用途地域、例えば住居系では第１種・第２種低層・中高層住居専用地域、第１種・第２種住居地域など、商業系では近隣商業地域、商業地域などの地域指定が重要な指標となる。

レバレッジ(効果)

小さな力で大きな力を得られる「てこ」の作用になぞらえ、少額の投資資金で、大きなリターンが期待できることを指す。
例えば、不動産取引や信用取引などにおいて、当初に投資する金額に対して、数倍の取引を行うことが可能である。そして、対象とする商品の価格変動に対して、大きな損益が発生することを表す。